GİRİŞ

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki yapıların ve alanların güvenli hâle getirilmesi amacıyla gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki çerçevesini belirlemektedir. Kanun’un 6. maddesi ise özellikle dönüşüm uygulamalarının yürütülmesi, maliklerin karar alma süreci, anlaşmaya katılmayan maliklerin durumu ve bu maliklerin paylarının satışına ilişkin usul bakımından önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında taşınmaz maliklerinin tamamının aynı yönde irade göstermesi her zaman mümkün değildir. Bazı maliklerin dönüşüm uygulamasını kabul etmesine karşılık bazı maliklerin uygulamaya katılmaması, dönüşüm sürecinin nasıl devam edeceği konusunda önemli hukuki sorunlar ortaya çıkarmaktadır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde benimsenen sistem, dönüşüm uygulamasının yalnızca anlaşmaya katılmayan maliklerin iradesi nedeniyle tamamen durmasını önlemekte; buna karşılık bu maliklerin mülkiyet hakkına yönelik işlemleri de belirli usul ve şartlara bağlamaktadır. Bu kapsamda, gerekli çoğunlukla karar alınmasından anlaşmaya katılmayan maliklere bildirim yapılmasına, 15 günlük sürenin işletilmesinden pay satışına, rayiç değer tespitinden açık artırmaya ve nihayetinde tapu tesciline kadar birbirini takip eden çeşitli aşamalar bulunmaktadır. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, özellikle maliklerin karar alma süreci ve anlaşmaya katılmayan maliklerin paylarının satışı bakımından ayrıntılı olarak incelenmektedir.

I. 6306 SAYILI KANUN’UN 6. MADDESİNİN KAPSAMI

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesine ilişkin temel düzenlemeleri içermektedir. Madde kapsamında, dönüşüm uygulamalarında maliklerin karar alma süreci, yapılacak anlaşmalar, uygulamanın gerçekleştirilmesi ve anlaşmaya katılmayan maliklerin paylarına ilişkin uygulanacak işlemler düzenlenmektedir. Bu nedenle 6. madde kapsamında bir dönüşüm uygulamasının değerlendirilmesinde yalnızca nihai satış işleminin incelenmesi yeterli değildir. Kararın hangi çoğunlukla alındığı, maliklerin toplantıya nasıl davet edildiği, anlaşma şartlarının nasıl belirlendiği, anlaşmaya katılmayan maliklere nasıl bildirim yapıldığı ve satış işleminin hangi aşamalardan geçerek gerçekleştirildiği birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle anlaşmaya katılmayan malik bakımından süreç, çoğunluk kararının alınmasıyla sona ermemekte; aksine bu aşamadan sonra malikin payının satışına kadar uzanabilecek ayrı bir hukuki süreç başlamaktadır.

II. MALİKLERİN KARAR ALMA SÜRECİ

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında dönüşüm uygulamasının temelini, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alabilmesi oluşturmaktadır. Burada önem taşıyan husus, çoğunluk hesabının yalnızca malik sayısına göre yapılmamasıdır. Karar alma sürecinde maliklerin taşınmaz üzerindeki hisse oranları dikkate alınmaktadır. Örneğin bir taşınmazda on malik bulunması hâlinde, altı malikin dönüşüm yönünde oy kullanması tek başına yeterli değildir. Bu maliklerin taşınmazdaki toplam hisse oranlarının da Kanun’da aranan çoğunluğu karşılaması gerekir.

Buna karşılık malik sayısı az olmasına rağmen taşınmazdaki hisseleri yüksek olan maliklerin oluşturduğu grup, hisse oranları bakımından gerekli çoğunluğu sağlayabilir. Bu nedenle uygulamada ilk olarak tapu kayıtlarının incelenmesi ve taşınmazdaki maliklerin hisse oranlarının belirlenmesi gerekir. Bir taşınmazda;

* A malikinin %40,
* B malikinin %20,
* C malikinin %15,
* D malikinin %15,
* E malikinin %10

oranında hissesi bulunduğu varsayıldığında, A ve B maliklerinin dönüşüm yönünde karar vermesi toplam %60 hisseye karşılık gelmektedir. Bu durumda malik sayısı bakımından iki kişinin üç kişiye karşı karar alması söz konusu olsa da hisse oranları bakımından gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ayrıca değerlendirilir. Dolayısıyla 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında karar yeter sayısının belirlenmesinde malik sayısı ile hisse oranının birbirinden ayrılması büyük önem taşımaktadır.

III. ÇOĞUNLUK KARARININ ALINMASI

Gerekli çoğunluğun sağlanmasının ardından dönüşüm uygulamasının hangi şartlarda gerçekleştirileceğine ilişkin karar alınmaktadır. Dönüşüm uygulamasının niteliğine göre yeni yapılaşmanın nasıl gerçekleştirileceği, maliklere hangi bağımsız bölümlerin tahsis edileceği, arsa paylarının nasıl değerlendirileceği, yüklenici ile yapılacak sözleşmenin esasları ve uygulamanın diğer koşulları belirlenmektedir. Bu noktada maliklerin yalnızca “dönüşüm yapılması” yönünde karar vermesi ile dönüşümün hangi koşullarda gerçekleştirileceğinin belirlenmesi birbirinden ayrılmalıdır. Özellikle kat karşılığı inşaat veya benzeri modellerde maliklerin ekonomik olarak elde edeceği hakların açıkça ortaya konulması gerekir. Yeni projede maliklere verilecek bağımsız bölümlerin niteliği, bağımsız bölümlerin paylaşım şekli, inşaatın süresi, yüklenicinin sorumlulukları, teminatlar ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar gibi hususlar, dönüşüm uygulamasının hukuki ve ekonomik sonuçları bakımından önem taşımaktadır.

IV. ANLAŞMAYA KATILMAYAN MALİKİN DURUMU

Gerekli çoğunluğun sağlanmasına rağmen bazı maliklerin dönüşüm uygulamasına katılmaması mümkündür. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin önemli sonuçlarından biri, anlaşmaya katılmayan tek bir malikin veya azınlıkta kalan maliklerin dönüşüm uygulamasını sınırsız biçimde engelleyememesidir. Ancak çoğunluk kararının alınması, anlaşmaya katılmayan malikin payının herhangi bir başka işleme gerek olmaksızın elinden alınması sonucunu doğurmamaktadır. Anlaşmaya katılmayan malik bakımından ayrıca Kanun ve ilgili Yönetmelik’te öngörülen bildirim ve satış sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Bu nedenle;
çoğunluk kararının alınması ile anlaşmayan malikin payının satılması aynı hukuki işlem olarak değerlendirilmemelidir. İki aşama arasında Kanun tarafından öngörülen çeşitli usuli işlemler bulunmaktadır.

V. KARAR VE ANLAŞMA ŞARTLARININ MALİKE BİLDİRİLMESİ

Gerekli çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, dönüşüm uygulamasına katılmayan maliklere bildirilir. Bildirim, anlaşmaya katılmayan malike alınan kararın ve kendisine sunulan anlaşma koşullarının öğrenilmesi ve bu doğrultuda karar verebilmesi için önem taşımaktadır. Güncel düzenlemeler kapsamında bildirim noter aracılığıyla yapılabileceği gibi ilgili muhtarlıkta ilan edilmesi ve elektronik tebligat adresi bulunan maliklere elektronik tebligat yapılması suretiyle de gerçekleştirilebilmektedir. Bildirim işleminin usulüne uygun yapılması, sonraki pay satış süreci bakımından doğrudan önem taşımaktadır. Bu nedenle bildirim tarihinin ve hangi yöntemle gerçekleştirildiğinin belgeler üzerinden açıkça ortaya konulması gerekir.

VI. ANLAŞMAYA KATILMAYAN MALİKE TANINAN 15 GÜNLÜK SÜRE

Karar ve anlaşma şartlarının anlaşmaya katılmayan malike bildirilmesinden sonra, malik bakımından Kanun’da öngörülen süre işlemeye başlamaktadır. Güncel düzenleme uyarınca maliklere 15 günlük süre tanınmaktadır. Bu süre içerisinde malik, kendisine sunulan anlaşma şartlarını kabul ederek dönüşüm uygulamasına katılabilir. Malikin bu süre içerisinde anlaşmayı kabul etmemesi hâlinde ise gerekli diğer şartların da bulunması kaydıyla payının satışına ilişkin süreç başlatılabilir. Bu nedenle 15 günlük süre, kentsel dönüşüm uygulamasında anlaşmaya katılmayan malik bakımından kritik bir aşamadır. Sürenin hangi tarihte başladığı ve hangi tarihte sona erdiği, yapılan bildirimin niteliğine göre ayrıca belirlenmelidir.

VII. ANLAŞMAYAN MALİKİN PAYININ SATIŞI

Anlaşmaya katılmayan malikin 15 günlük süre içerisinde dönüşüm uygulamasına katılmaması hâlinde, Kanun’da öngörülen diğer şartların da gerçekleşmesi kaydıyla payının satışına ilişkin süreç gündeme gelmektedir. Burada tekrar vurgulanması gereken husus, payın otomatik olarak satılmış sayılmayacağıdır. Satış için ayrıca yetkili idareye başvurulması ve mevzuatta öngörülen satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekir.

Satış sürecinin temel aşamaları;

1. Satış talebinin yapılması,
2. Satışa konu payın rayiç değerinin belirlenmesi,
3. Satışın yapılacağı yer ve zamanın belirlenmesi,
4. Satışa katılabilecek kişilerin tespit edilmesi,
5. Açık artırmanın gerçekleştirilmesi,
6. Satış bedelinin ödenmesi,
7. Payın yeni malik adına tescil edilmesi

şeklinde sıralanabilir.

VIII. SATIŞ BAŞVURUSU

Pay satışının gerçekleştirilebilmesi için ilgili idareye satış başvurusunda bulunulması gerekir. Satış başvurusunda, dönüşüm kararının gerekli çoğunlukla alındığını ve anlaşmaya katılmayan malik bakımından Kanun’da öngörülen sürecin işletildiğini gösteren belgelerin sunulması gerekmektedir. Güncel uygulamada satış talepleri taşınmazın bulunduğu yere ve yetkili idareye göre ilgili birimlere yapılmaktadır. Başvuru aşamasında özellikle;

* maliklerin hisse oranları,
* çoğunluk kararına ilişkin belgeler,
* toplantı ve karar tutanakları,
* anlaşma şartları,
* anlaşmayan maliklere yapılan bildirimler,
* 15 günlük sürenin sona erdiğini gösteren belgeler

önem taşımaktadır. Bu belgelerdeki eksiklik veya usulsüzlükler satış sürecinin hukuki geçerliliğini etkileyebileceğinden, satış dosyasının eksiksiz oluşturulması gerekir.

IX. SATIŞA KONU PAYIN RAYİÇ DEĞERİNİN BELİRLENMESİ

Pay satışının en önemli aşamalarından biri, satışa konu payın rayiç değerinin belirlenmesidir.
Anlaşmaya katılmayan malikin mülkiyet hakkının iradesi dışında sona ermesine neden olabilecek bir işlem söz konusu olduğundan, payın ekonomik değerinin objektif biçimde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılan değerleme çalışmaları ve ilgili idare bünyesinde gerçekleştirilen bedel tespit işlemleri dikkate alınmaktadır. Değerleme sırasında taşınmazın;

* konumu,
* yüzölçümü,
* imar durumu,
* arsa payı,
* yapılaşma durumu,
* emsal taşınmazlar,
* ekonomik ve hukuki özellikleri

gibi unsurlarının değerlendirilmesi gerekir. Rayiç değerin belirlenmesi yalnızca satış bedelinin tespiti bakımından değil, malik açısından mülkiyet hakkının ekonomik karşılığının belirlenmesi bakımından da önem taşımaktadır.

X. İLK SATIŞ VE AÇIK ARTIRMA

Satışa konu payın rayiç değerinin belirlenmesinin ardından açık artırma süreci başlatılır. İlk satışa, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilmektedir. Bu düzenleme, dönüşüm uygulamasına katılan maliklere, anlaşmaya katılmayan malikin payını satın alma konusunda öncelik tanımaktadır. Örneğin A, B, C ve D maliklerinin gerekli çoğunluğu sağlayarak dönüşüm kararına katıldığı ve E malikinin anlaşmaya katılmadığı bir durumda, E’nin payının ilk satışında A, B, C ve D’nin katılma imkânı bulunmaktadır. İlk satışın rayiç değer üzerinden başlatılması ve açık artırma sonucunda en yüksek uygun teklifin belirlenmesi gerekmektedir. Bu sistem sayesinde anlaşmaya katılan maliklerin dönüşüm uygulamasının bütünlüğünü sağlayacak şekilde taşınmazdaki payları satın almaları mümkün hâle gelmektedir.

XI. İLK SATIŞTA PAYIN SATILAMAMASI

İlk satışta anlaşmaya katılan maliklerden herhangi birinin payı satın almaması hâlinde satış süreci sona ermemektedir. Yönetmelikte öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde, sonraki satışlarda üçüncü kişilerin de satışa katılabilmesine imkân tanınmaktadır. Ancak üçüncü kişilerin satışa katılabilmesi için yalnızca satış bedelini ödeme iradesi yeterli değildir. Üçüncü kişinin, mevcut çoğunluk kararını kabul etmesi ve bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi imzalayacağını taahhüt etmesi gerekmektedir. Bu düzenlemenin amacı, taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişinin daha önce alınmış dönüşüm kararını etkisiz hâle getirmesini önlemek ve yeni malikin mevcut uygulama koşullarına bağlı kalmasını sağlamaktır.

XII. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN YATIRMASI GEREKEN TEMİNAT

Yönetmelikte üçüncü kişilerin sonraki satışlara katılabilmesi bakımından ayrıca teminat şartı öngörülmüştür. Buna göre satışa katılacak üçüncü kişinin, satışa konu payın belirlenen rayiç değerinin %10’u oranında nakit teminat yatırması gerekmektedir. Teminat şartı, açık artırmaya katılan üçüncü kişinin satışa ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmesini güvence altına almaya yöneliktir. Dolayısıyla üçüncü kişinin yalnızca en yüksek teklifi vermesi yeterli olmayıp, mevzuatta öngörülen teminat ve diğer şartları da yerine getirmesi gerekmektedir.

XIII. AÇIK ARTIRMADA SATIŞIN GERÇEKLEŞTİRİLMESİ

Satış komisyonu tarafından satışın gerçekleştirileceği yer ve zaman belirlenmektedir. Satışa katılacak kişilerin gerekli şartları taşıyıp taşımadığı kontrol edildikten sonra açık artırma gerçekleştirilir. Satışın başlangıç bedeli, belirlenen rayiç değerin altında olamaz. Katılımcılar tarafından verilen teklifler tutanağa geçirilir ve şartları taşıyan en yüksek teklif belirlenir. Satışın tamamlanmasının ardından satış tutanağı düzenlenerek işlem kayıt altına alınmaktadır. Bu aşamada satışın usulüne uygun gerçekleştirilmesi, katılımcıların şartları taşıması, tekliflerin doğru şekilde kaydedilmesi ve satış tutanağının düzenlenmesi önem taşımaktadır.

XIV. SATIŞI KAZANAN KİŞİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Açık artırmada en yüksek uygun teklifi veren kişinin satış bedelini ve diğer yükümlülüklerini mevzuatta öngörülen süre içerisinde yerine getirmesi gerekir. Güncel düzenlemeye göre satışın alıcısı, kendisine bildirilen süre içerisinde satış bedelini yatırmalı ve çoğunluk kararı doğrultusunda yapılan sözleşme ile gerekli diğer belgeleri imzalamalıdır. Satış bedelinin süresinde yatırılmaması veya gerekli sözleşmelerin imzalanmaması hâlinde Yönetmelikte öngörülen sonraki teklif sahibine geçilmesi gibi sonuçlar gündeme gelebilmektedir. Dolayısıyla açık artırmada en yüksek teklifin verilmesi, tek başına satış işleminin bütün sonuçlarıyla tamamlandığı anlamına gelmemektedir.

XV. SATIŞ SONRASINDA TAPU TESCİLİ

Satış bedelinin ödenmesi ve satış işleminin tamamlanmasının ardından, satılan payın yeni malik adına tescili için ilgili tapu müdürlüğüne gerekli bildirim yapılmaktadır. Tescil işleminin tamamlanmasıyla birlikte satılan pay üzerindeki mülkiyet hakkı yeni malike geçmektedir. Bu aşama itibarıyla anlaşmaya katılmayan eski malik, satışa konu edilen pay üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetmektedir. Bu nedenle pay satışı, yalnızca dönüşüm uygulamasının teknik bir unsuru olarak değil, doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen bir işlem olarak değerlendirilmelidir.

XVI. PAY ÜZERİNDE HACİZ, İPOTEK VE BENZERİ HAKLARIN BULUNMASI

Satışa konu pay üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati haciz, intifa hakkı veya benzeri hakların bulunması, mevzuatta öngörülen şartlar çerçevesinde satış işleminin gerçekleştirilmesine her durumda engel teşkil etmemektedir. Ancak bu hakların satış sonrasındaki hukuki durumu ve satış bedeli üzerindeki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle satış öncesinde tapu kaydının incelenmesi ve pay üzerinde bulunan bütün ayni ve şahsi hakların tespit edilmesi gerekir. Özellikle haciz ve ipotek bulunan paylarda satış bedelinin hak sahiplerine dağıtılması bakımından ayrıca mevzuat hükümleri uygulanmaktadır.

XVII. ANLAŞMAYAN MALİKİN SATIŞ SÜRECİNDEKİ KONUMU

Anlaşmaya katılmayan malik, kendi payının satışında alıcı sıfatıyla satışa katılmamaktadır. Bununla birlikte satışın yapılacağı yer ve zaman konusunda kendisine bildirim yapılması söz konusu olabilmektedir. Malikin satışa katılmaması, gerekli şartların gerçekleşmesi hâlinde satışın gerçekleştirilmesine tek başına engel değildir. Bununla birlikte malik açısından satış sürecinin takip edilmesi önem taşımaktadır. Zira satış bedelinin belirlenmesi, açık artırmanın gerçekleştirilmesi ve diğer işlemlerde hukuka aykırılık bulunduğu düşünülmesi hâlinde ilgili hukuki yolların değerlendirilmesi gerekebilir.

XVIII. DEĞERLEME BEDELİNE İLİŞKİN UYUŞMAZLIKLAR

Anlaşmaya katılmayan maliklerin pay satışlarında en önemli uyuşmazlık konularından biri, belirlenen rayiç değerin taşınmazın gerçek ekonomik değerini yansıtıp yansıtmadığıdır. Malik tarafından değerleme bedelinin düşük olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın somut verilerle desteklenmesi gerekir. Taşınmazın;

* emsal satışları,
* konumu,
* imar durumu,
* yüzölçümü,
* arsa payı,
* yapı özellikleri,
* bölgedeki güncel piyasa koşulları

gibi unsurların değerlendirilmesi, bedelin gerçek değerle uyumlu olup olmadığının belirlenmesine yardımcı olacaktır. Değerleme işleminde maddi hata bulunması veya mevzuata aykırı bir yöntem kullanılması hâlinde, işlemin hukuka uygunluğu ayrıca tartışılabilir. Özellikle satış işleminin iptali amacıyla açılan davalarda satış bedelinin eksik hesaplandığının yargı kararıyla tespit edilmesi hâlinde, mevzuatta öngörülen sonuçlar doğabilmektedir. Bu nedenle değerleme raporunun teknik açıdan incelenmesi ve gerektiğinde uzman görüşünden yararlanılması önem taşımaktadır.

XIX. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMİ

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında alınan kararın ardından gerçekleştirilecek uygulamanın önemli unsurlarından biri de maliklerle yüklenici arasında imzalanan sözleşmedir. Sözleşme, maliklerin dönüşüm sonucunda elde edeceği hakların ve yüklenicinin üstleneceği yükümlülüklerin belirlenmesi bakımından temel belge niteliğindedir. Bu nedenle sözleşmede özellikle;

* bağımsız bölüm paylaşımı,
* arsa payları,
* inşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri,
* teslim koşulları,
* gecikme hâlinde uygulanacak cezai şartlar,
* yüklenicinin teminat yükümlülükleri,
* sözleşmenin feshi,
* yüklenicinin üçüncü kişilere devir yetkisi,
* vekâletnamenin kapsamı

gibi hususların açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Maliklerin dönüşüm uygulamasına katılması, kendileri açısından yalnızca mevcut yapının yıkılması ve yeni bir yapının inşa edilmesi sonucunu doğurmamakta; aynı zamanda önemli ekonomik ve hukuki yükümlülükler de ortaya çıkarabilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin imzalanmasından önce hükümlerinin ayrıntılı biçimde incelenmesi önem taşımaktadır.

XX. 6306 SAYILI KANUN’UN 6. MADDESİ KAPSAMINDA HUKUKİ DENETİM

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında gerçekleştirilen işlemler bakımından hukuki denetim, yalnızca pay satışının son aşamasına ilişkin değildir. Sürecin tamamının bir bütün olarak incelenmesi gerekir. Bu kapsamda;

* çoğunluk hesabının doğru yapılıp yapılmadığı,
* toplantının ve karar alma sürecinin usulüne uygun gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği,
* kararın ve anlaşma şartlarının maliklere usulüne uygun bildirilip bildirilmediği,
* 15 günlük sürenin doğru uygulanıp uygulanmadığı,
* satış talebinin mevzuata uygun olup olmadığı,
* rayiç bedelin doğru tespit edilip edilmediği,
* açık artırmanın usulüne uygun gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği,
* satış bedelinin doğru tahsil edilip edilmediği,
* tescil işleminin mevzuata uygun gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği

ayrı ayrı incelenmelidir. Somut olayda hukuka aykırılık bulunması hâlinde, işlemin niteliğine göre başvurulabilecek yargı yolu ve dava türünün ayrıca belirlenmesi gerekir. Özellikle dava açma süreleri bakımından genel bir süre verilmesi yerine, somut işlemin niteliği ve tebliğ tarihi dikkate alınarak değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.

XXI. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN AŞAMALARI

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında anlaşmaya katılmayan malik bakımından ortaya çıkabilecek süreç genel olarak şu şekilde özetlenebilir:

1. Maliklerin ve hisse oranlarının belirlenmesi

Taşınmazın tapu kayıtları incelenerek maliklerin hisseleri tespit edilir.

2. Hisseleri oranında gerekli salt çoğunluğun sağlanması

Dönüşüm uygulamasına ilişkin karar, Kanun’da öngörülen çoğunluk şartları çerçevesinde alınır.

3. Dönüşüm kararının ve anlaşma şartlarının belirlenmesi

Uygulamanın nasıl gerçekleştirileceği ve maliklere sunulan şartlar ortaya konulur.

4. Anlaşmaya katılmayan maliklere bildirim yapılması

Karar ve anlaşma şartları ilgili maliklere mevzuatta öngörülen yöntemlerle bildirilir.

5. 15 günlük sürenin işletilmesi

Malike anlaşma şartlarını kabul ederek uygulamaya katılabilmesi için Kanun’da öngörülen süre tanınır.

6. Satış sürecinin başlatılması

Malikin anlaşmaya katılmaması hâlinde, gerekli şartların bulunması kaydıyla pay satışına ilişkin başvuru yapılır.

7. Rayiç değerin belirlenmesi

Satışa konu payın değeri mevzuatta öngörülen yöntemlerle tespit edilir.

8. İlk açık artırmanın yapılması

İlk satışa hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılır.

9. Sonraki satış

İlk satışta payın alınmaması hâlinde Yönetmelikte öngörülen şartlarla üçüncü kişilerin katılabileceği satış süreci uygulanabilir.

10. Satış bedelinin ödenmesi

Satışı kazanan kişi, mevzuatta öngörülen süre içerisinde satış bedelini yatırır ve gerekli belgeleri imzalar.

11. Tapu tescili

Satışın tamamlanmasının ardından pay yeni malik adına tescil edilir. Bu aşamaların her biri kendi içerisinde ayrı hukuki sonuçlar doğurmakta ve bir sonraki aşamanın hukuki temelini oluşturmaktadır.

SONUÇ

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmesine imkân tanıyarak dönüşüm sürecinin azınlıkta kalan maliklerin iradesi nedeniyle tamamen engellenmesini önleyen bir sistem öngörmektedir. Bununla birlikte dönüşüm uygulamasına katılmayan malik bakımından mülkiyet hakkının doğrudan ve herhangi bir usule gerek olmaksızın sona ermesi söz konusu değildir. Öncelikle gerekli çoğunlukla karar alınması, karar ve anlaşma şartlarının ilgili malike bildirilmesi ve Kanun’da öngörülen 15 günlük sürenin işletilmesi gerekmektedir. Malik bu süre içerisinde anlaşmaya katılmaz ve satış için gerekli diğer şartlar da gerçekleşirse, payın satışına ilişkin süreç başlatılabilmektedir. Satış sürecinde ise rayiç değerin belirlenmesi, açık artırmanın gerçekleştirilmesi, ilk satışa anlaşan paydaşların katılması ve ilk satışta payın alınmaması hâlinde Yönetmelikte öngörülen şartları taşıyan üçüncü kişilerin sonraki satışlara katılabilmesi gibi aşamalar bulunmaktadır. Satışın tamamlanmasının ardından satış bedelinin ödenmesi ve payın yeni malik adına tapuda tescil edilmesiyle anlaşmaya katılmayan malikin mülkiyet hakkı satışa konu edilen pay bakımından sona ermektedir. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamalarında yalnızca çoğunluk kararının alınıp alınmadığının incelenmesi yeterli değildir. Karar alma sürecinden bildirimlere, 15 günlük süreden değerleme işlemine, açık artırmadan tapu tesciline kadar bütün sürecin mevzuata uygun yürütülüp yürütülmediğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Özellikle anlaşmaya katılmayan maliklerin paylarının satılması sonucunu doğuran işlemlerde, mülkiyet hakkına ilişkin sonuçların ağırlığı nedeniyle usule ilişkin şartların titizlikle yerine getirilmesi önem taşımaktadır. Bu kapsamda 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, bir yandan kentsel dönüşümün etkin biçimde gerçekleştirilmesini sağlarken diğer yandan dönüşüm uygulamasına katılmayan maliklerin haklarının hangi usul çerçevesinde sınırlandırılabileceğini belirleyen temel düzenlemelerden biri niteliğindedir.