Taşınmaz mülkiyetinin devrini güvence altına alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara ilerleyen süreçte tapu sicilinde devir işleminin gerçekleştirilmesini isteme hakkı tanır. Ancak sözleşmenin varlığı tek başına yetkili mahkemeden geçerli bir karar alınmasını garanti etmez. Hukuki sürecin doğru işletilmesi; şekil şartlarından zamanaşımına, mülkiyet türünden imar mevzuatına kadar pek çok unsurun bir arada değerlendirilmesini gerektirir.

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği ve Şekil Şartı

Kanun gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekil şartına uyulması zorunludur. Türk hukuk sisteminde bu sözleşmeler uygulamada noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılmaktadır. Bu durum bir geçerlilik şartı olsa da sözleşme Yargıtay içtihadı birleştirme kurulu 19/10/1938 tarihli 13/15 sayılı kararına göre Tapu Sicil Müdürlüğünce de yapılabilir.

• Tapuya Şerh: Vaat alacaklısının haklarının üçüncü kişilere karşı korunabilmesi adına, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi büyük bir hukuki koruma sağlar (TMK m. 1009). İlgi şerh kurucu değil yalnızca bildirici nitelik taşımaktadır.

2. Tapu İptal ve Tescil Davası Sürecinde İncelenmesi Gereken Unsurlar

Satış vaadi sözleşmesinde taahhüt edilen devir gerçekleştirilmediğinde, şartların oluşması halinde vaat alacaklısı tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahiptir. Dava aşamasından önce şu hususlar detaylıca irdelenmelidir:

• Sözleşmenin kanuni şartları taşıyıp taşımadığı,
• Satış bedelinin tam olarak ödenip ödenmediği,
• Taşınmazın fiilen davacıya teslim edilip edilmediği,
• Taşınmazın güncel tapu ve imar durumu,
• Mülkiyetin elbirliği (iştirak halinde) mi yoksa paylı (müşterek) mülkiyet mi olduğu,
• Taşınmazın dava sürecinde üçüncü kişilere devredilme riskine karşı ihtiyati tedbir talebinin gerekip gerekmediği.

3. Zamanaşımı ve Zilyetlik Olugusu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda genel kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

Ancak zamanaşımının başlangıç tarihi her olayda aynı değildir:

• Sözleşmenin ne zaman ifa edilebilir hâle geldiği
• Taşınmazın alıcıya teslim edilip edilmediği süre hesabında kritiktir.
• Yargıtay İçtihatları: Taşınmazın satış vaadi kapsamında alıcıya fiilen teslim edilmesi ve alıcının taşınmazı malik sıfatıyla kullanması durumunda, zamanaşımı savunması dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle eski tarihli sözleşmelerde zilyetlik ve teslim olgusu titizlikle araştırılmalıdır.

4. Satış Bedelinin Ödenmesi ve Eksik Bedel Durumu

Tapu iptal ve tescil kararı verilebilmesi için ön koşul, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin ödenmiş olmasıdır.

• Bedelin tamamının ödenmediği hallerde, somut olayın özelliklerine göre kalan kısmın mahkeme veznesine depo ettirilmesi gündeme gelebilir.
• Yargıtay uygulamasında eksik bedelin tamamlatılmasında, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin dikkate alınmasına yönelik kararlar da mevcuttur.
  Bu nedenle mahkemece mahallinde keşif yapılarak öncelikle çekişme konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri ayrıca davacının peşin ödediği bedelin satış vaadi sözleşmesindeki taşınmaz satış bedeline oranı belirlenmeli, bu bedeller belirlendikten sonra, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden davacının ödediği bedelin oranı mahsup edildikten sonra bakiye bedeli ödenmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.( Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/3494 E., 2023/4259 K., T. 28.09.2023

5. Tescilin Mümkün Olmadığı Durumlarda Rayiç Bedel (Tazminat)

Geçerli bir sözleşme bulunmasına rağmen, hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle tapuda tescil işlemi yapılamıyorsa; vaat alacaklısının taşınmazın rayiç bedelini tazminat olarak talep etmesi gündeme gelebilir. Burada, hükümsüz bir sözleşmeden kaynaklanan bedel iadesi ile geçerli sözleşmenin ifasının imkânsızlaşmasından doğan tazminat talepleri hukuki nitelikleri bakımından birbirinden ayrılmalıdır.

6. Özel Durumlar: Elbirliği Mülkiyeti, İmar ve Tarım Arazileri

• Elbirliği Mülkiyeti: Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıkça görülen elbirliği mülkiyetinde, paydaşlardan birinin üçüncü kişiye yaptığı satış vaadinin tescilinde hukuki engeller çıkabilir. Bu gibi dosyalarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülme imkânı araştırılmalıdır.

• 5403 Sayılı Kanun ve İmar Mevzuatı: Taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olması durumunda Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve bölünme sınırlamaları dikkate alınmalıdır. Benzer şekilde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca ifraz ve imar kısıtlamaları tescile engel teşkil edebilir.

7. Harici Satışlar ve İstisnai Durumlar

Normal şartlarda adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir. Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı uyarınca; alıcının bedelin tamamını ödemesi, taşınmazın kendisine teslim edilmesi ve uzun yıllar malik gibi kullanması gibi istisnai durumlarda dürüstlük kuralı gereği tescil talebi kabul edilebilmektedir. Tabii ki bu karar her harici satışı otomatik olarak geçerli kılmamaktadır.

8. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alınması (Alacağın Temliki)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlere ilişkin haklarını üçüncü kişilere alacağın temliki yoluyla devredebilir.

• Bu durumda üçüncü kişinin hakları, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu haklarla sınırlıdır.
• Arsa sahibinin, yükleniciye karşı ileri sürebileceği def’i ve savunmalar (örneğin yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi) üçüncü kişinin tapu tescil talebine karşı da ileri sürülebilir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları; şekil şartlarından imar mevzuatına, bedel ödemesinden zilyetlik ve zamanaşımına kadar pek çok hukuki dinamiğin bir arada incelenmesini gerektiren teknik davalardır. Hak kayıplarının önüne geçilebilmesi ve sürecin doğru yönetilebilmesi adına, dava açılmadan önce sözleşmenin ve taşınmazın hukuki durumunun uzman bir hukuk bürosu aracılığıyla detaylıca analiz edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Bilgilendirme ve Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmış olup, hukuki tavsiye veya danışmanlık niteliği taşımaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve tapu iptal-tescil davaları, ciddi hak kayıplarının yaşanabileceği teknik ve detaylı süreçlerdir. Hak kaybına uğramamak ve sürecinizi en doğru şekilde yönetebilmek için mutlaka alanında uzman bir avukata danışınız