Giriş
Orman sınırlarının belirlenmesi ve bu sınırlar dışında kalan taşınmazların hukuki statüsü, Türk taşınmaz hukukunun uzun yıllardır tartışılan konularından biridir. Özellikle orman kadastrosunun tamamlanması sonrasında, tapulu taşınmazların orman sınırları içerisinde kaldığının tespit edilmesi nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, hem mülkiyet hakkı hem de hukuk güvenliği bakımından önemli sorunları beraberinde getirmiştir. Bunun yanında, kamuoyunda “2/B arazisi” olarak bilinen ve bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybettiği belirlenen alanlar da gerek hak sahipliği gerekse bu taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların hukuki durumu bakımından uygulamada çok sayıda uyuşmazlığa konu olmaktadır. Son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler, özellikle 7584 sayılı Kanun ile 6831 sayılı Orman Kanunu’na eklenen Ek Madde 22, bu tartışmaları yeniden gündeme taşımıştır. Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra kamuoyunda, orman vasfını yitirmiş taşınmazlar üzerindeki yapıların artık hukuki güvence altına alındığı veya geçmişte tapusu iptal edilen bütün taşınmazların eski maliklerine iade edileceği yönünde çeşitli değerlendirmeler yapılmıştır. Ancak kanun metni birlikte incelendiğinde bu yorumların önemli ölçüde eksik veya hatalı olduğu görülmektedir. Bu çalışmada öncelikle 2/B taşınmazlarının hukuki niteliği açıklanacak, ardından 7584 sayılı Kanun ile getirilen yenilikler değerlendirilecek ve son olarak bu değişikliklerin 2/B taşınmazları üzerindeki yapılar bakımından uygulamaya etkisi incelenecektir.

1. 2/B Taşınmazlarının Hukuki Niteliği

1982 Anayasası’nın 169. maddesi uyarınca Devlet, ormanların korunması ve geliştirilmesi konusunda pozitif yükümlülük altındadır. Aynı maddede devlet ormanlarının mülkiyetinin devredilemeyeceği ve daraltılamayacağı temel ilke olarak benimsenmiştir. Bununla birlikte Anayasa’nın 170. maddesi, orman köylüsünün korunmasını ve desteklenmesini amaçlayan özel düzenlemelere de yer vermektedir. Bu anayasal çerçeve doğrultusunda 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2/B maddesi ile bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybettiği tespit edilen bazı alanların orman sınırları dışına çıkarılmasına imkan tanınmıştır.

Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan yanlış kanının aksine, bir taşınmazın 2/B alanı olarak belirlenmesi o taşınmazın özel mülkiyete geçtiği veya kullanıcısına doğrudan tapu hakkı kazandırdığı anlamına gelmez. 2/B uygulaması yalnızca taşınmazın orman rejimi dışına çıkarılmasını ifade etmektedir. Taşınmazın mülkiyetinin kime ait olacağı, hak sahipliği şartlarının oluşup oluşmadığı ve satış işlemlerinin nasıl yürütüleceği ise başta 6292 sayılı kanun olmak üzere ilgili mevzuat hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmektedir. Bu nedenle uygulamada sıklıkla kullanılan “2/B tapusu” ifadesi hukuki açıdan tek başına bir hak doğurmamaktadır. Gerçek hak sahipliğinin belirlenebilmesi için taşınmazın kullanım durumu, kadastro kayıtları, hazine adına tescil süreci ve ilgili idari işlemlerin birlikte incelenmesi gerekmektedir.

2. 2/B Taşınmazları Üzerindeki Yapıların Hukuki Statüsü

Uygulamada en fazla uyuşmazlık yaratan konulardan biri de 2/B taşınmazları üzerinde bulunan konut, iş yeri veya diğer yapıların hukuki durumudur. Özellikle son yıllarda yapılan kanun değişiklikleri sonrasında, kamuoyunda bu yapıların tamamının hukuken geçerli hale geldiği yönünde bir algı oluşmuştur. Oysa taşınmazın 2/B kapsamında bulunması ile yapılaşmanın hukuka uygunluğu birbirinden tamamen farklı hukuki meselelerdir. Bir yapının ruhsatlı olması, imar planına uygun şekilde inşa edilmesi ve ilgili belediye mevzuatına uygun bulunması, taşınmazın 2/B kapsamında olup olmamasından bağımsız olarak değerlendirilmektedir. Başka bir ifadeyle, taşınmazın 2/B alanı içerisinde bulunması ruhsatsız bir yapıyı hukuken geçerli hale getirmemekte; imar mevzuatına aykırılıkları ortadan kaldırmamaktadır. Bununla birlikte yapı sahibi açısından taşınmazın mülkiyet statüsünde meydana gelen değişiklikler önemli sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle hak sahipliği sürecinin olumlu sonuçlanması veya taşınmazın hukuki statüsünün yeniden değerlendirilmesi, yapı sahibinin taşınmaz üzerindeki hukuki konumunu güçlendirebilecek gelişmeler arasında yer almaktadır. Ancak bunun gerçekleşebilmesi için yalnızca yapının varlığı yeterli olmayıp, kanunda öngörülen diğer şartların da birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.

3. 7584 Sayılı Kanun ile Getirilen Düzenlemeler ve Ek Madde 22’nin Değerlendirilmesi

7584 sayılı Kanun ile 6831 sayılı Orman Kanunu’na eklenen Ek Madde 22, uzun yıllardır orman kadastrosundan kaynaklanan mülkiyet uyuşmazlıklarına çözüm üretmeyi amaçlayan önemli bir düzenleme niteliğindedir.

Kanunun temel amacı, geçmişte kesinleşen orman kadastrosu işlemleri nedeniyle tapusu risk altına giren veya tapusu iptal edilen bazı taşınmazlar bakımından yeni bir idari değerlendirme mekanizması oluşturmaktır. Düzenleme incelendiğinde, kamuoyunda oluşan “orman vasfını yitiren bütün taşınmazlar iade ediliyor” veya “2/B arazileri üzerindeki bütün yapılar artık hukuka uygun hale geldi” yönündeki değerlendirmelerin kanun metniyle tam olarak örtüşmediği görülmektedir. Kanun, genel nitelikte bir imar affı veya otomatik tapu iadesi öngörmemektedir. Her taşınmaz bakımından kanunda belirtilen şartların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.

A. Halen Gerçek veya Tüzel Kişiler Adına Tapulu Taşınmazlar

Ek Madde 22’nin ilk fıkrası, yürürlük tarihinden önce kesinleşmiş orman kadastrosu sonucunda kısmen veya tamamen Devlet ormanı olarak sınırlandırılmış olmasına rağmen halen gerçek veya tüzel kişiler adına tapuda kayıtlı bulunan taşınmazları kapsamaktadır. Bu taşınmazlar bakımından iki ihtimal öngörülmüştür:
•Malik veya davaya taraf olan kişi tarafından Orman Genel Müdürlüğüne başvurulması ve başvurunun uygun bulunması,
•Orman Genel Müdürlüğünün resen yapacağı inceleme sonucunda mevcut tapu kaydının doğruluğunun tespit edilmesi.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde mevcut tapu kaydı bedel alınmaksızın geçerli kabul edilmekte ve varsa orman şerhi terkin edilmektedir. Bu yönüyle düzenleme, yıllardır devam eden hukuki belirsizliği gidermeyi amaçlamaktadır.

B. Davası Devam Eden veya Henüz İnfaz Edilmemiş Kararlar

Kanunun ikinci önemli düzenlemesi, tapu iptaline ilişkin davalar sonucunda kesinleşmiş olmakla birlikte henüz tapuda infaz edilmemiş kararları ilgilendirmektedir. Bu durumda, taşınmaz bedeli karşılığında herhangi bir ödeme yapılmamış olması veya yapılmışsa alınan bedelin kanunda öngörülen şekilde hazineye iade edilmesi şartıyla, taşınmaz hakkında Ek Madde 22 hükümlerinin uygulanabilmesi mümkündür. Böylece kanun koyucu, henüz infaz edilmemiş uyuşmazlıklar bakımından yeni bir çözüm yolu oluşturmuştur.

C. Tapusu Hazine Adına Geçmiş Taşınmazlar

Ek Madde 22’nin en dikkat çekici düzenlemelerinden biri, tapusu iptal edilerek hazine adına tescil edilmiş taşınmazlara ilişkindir.

Kanun uyarınca, yürürlük tarihinden itibaren iki yıl içinde önceki malik veya kanuni ya da akdi halefleri tarafından başvuru yapılması ve kanunda öngörülen şartların yerine getirilmesi halinde taşınmazın ilgilisine iadesi mümkün olabilecektir. Bununla birlikte, daha önce taşınmaz bedeli ödenmişse bu bedelin kanunda belirtilen esaslar çerçevesinde ( rayiç bedel) hazineye geri ödenmesi gerekmektedir.

D. Düzenlemenin 2/B Taşınmazları Üzerindeki Yapılara Etkisi

Kanaatimizce düzenlemenin uygulamadaki en önemli sonucu, yapıların hukuki statüsünden ziyade taşınmazın mülkiyet statüsüne ilişkindir. Başka bir ifadeyle, Ek Madde 22 doğrudan ruhsatsız yapıları hukuka uygun hale getirmemektedir. Ancak taşınmazın mülkiyetinin korunması veya belirli şartlarla iadesi mümkün olduğunda, taşınmaz üzerindeki yapıların hukuki değerlendirilmesi de farklı bir zemine oturabilecektir. Dolayısıyla uygulamada öncelikle cevaplanması gereken soru, “Yapı ruhsatlı mı?” değil; “Taşınmaz Ek Madde 22 kapsamına giriyor mu?” sorusudur. Bu ayrım gözden kaçırıldığında, düzenlemenin kapsamı olduğundan geniş yorumlanabilecek ve vatandaşlarda hatalı beklentiler oluşabilecektir. Bu nedenle her somut olayda; taşınmazın kadastro geçmişi, tapu kayıtları, orman kadastrosu işlemleri, açılmış davalar ve Ek Madde 22 kapsamındaki başvuru şartları birlikte değerlendirilmelidir. Ancak bu incelemeden sonra taşınmaz üzerindeki yapının hukuki durumuna ilişkin sağlıklı bir sonuca ulaşılabilecektir.

SONUÇ

7584 sayılı Kanun ile 6831 sayılı Orman Kanunu’na eklenen Ek Madde 22, orman kadastrosundan kaynaklanan mülkiyet uyuşmazlıkları bakımından önemli bir dönüm noktası niteliğindedir. Düzenleme, belirli şartları taşıyan taşınmazlar yönünden yeni başvuru ve değerlendirme mekanizmaları getirerek geçmişten gelen bazı hukuki sorunların çözümüne katkı sağlamayı amaçlamaktadır. Bununla birlikte, kamuoyunda oluşan algının aksine, söz konusu düzenleme 2/B taşınmazları üzerindeki ruhsatsız yapıları hukuka uygun hale getiren genel bir af niteliği taşımamaktadır. Yapıların hukuki statüsü bakımından imar mevzuatı uygulanmaya devam etmekte; Ek Madde 22 ise esas itibarıyla taşınmazın mülkiyet statüsüne ilişkin yeni bir değerlendirme imkanı sunmaktadır. Sonuç olarak, yeni düzenlemeden yararlanılıp yararlanılamayacağı her somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.

Taşınmazın kadastro geçmişi, tapu kayıtları, orman sınırlandırma işlemleri, açılmış davalar ve hak sahipliği durumu birlikte değerlendirilmeden kesin bir sonuca ulaşılması mümkün değildir. Bu nedenle, hak kaybı yaşanmaması adına sürecin alanında uzman hukukçular tarafından takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.