Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Sorunu

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinden biridir. Özellikle inşaatın süresinde tamamlanmaması, projeye aykırı imalat yapılması, iskân ruhsatının alınmaması veya bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi gibi durumlarda taraflar arasında “cezai şart” hükümleri gündeme gelmektedir.

 Uygulamada çoğu uyuşmazlığın temelini ise cezai şart hükümlerinin hatalı düzenlenmesi, şekil şartına aykırılık veya fahiş miktarlar oluşturmaktadır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın hukuka uygun ve uygulanabilir şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında belirli bağımsız bölümleri inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Türk hukukunda bu sözleşmeler, taşınmaz devrini içermesi nedeniyle resmi şekil şartına tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre resmi şekle aykırı yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. “Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri … noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.”  (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/843, K. 2022/80, T. 08.02.2022.)

Cezai Şart Kavramı

Cezai şart, taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemesi halinde ödemeyi önceden kabul ettiği bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’nun 179 ila 182. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart çoğunlukla şu durumlar için kararlaştırılır:

• İnşaatın süresinde teslim edilmemesi,
• İskân ruhsatının alınmaması,
• Eksik veya ayıplı imalat yapılması,
• Projeye aykırı inşaat gerçekleştirilmesi,
• Tapu devrinin zamanında yapılmaması

Özellikle uygulamada, yüklenicinin geciktiği her ay için belirli bir bedel ödemesi şeklindeki düzenlemelere sıkça rastlanmaktadır. 

Cezai Şartın Geçerlilik Şartları

1. Resmi Şekle Uygun Düzenlenmelidir

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekle tabi olduğundan, sözleşmede yer alan cezai şart hükümlerinin de resmi şekilde düzenlenmesi gerekir.

Uygulamada taraflar çoğu zaman sonradan adi yazılı “ek protokol” veya “taahhütname” düzenlemekte ve yeni cezai şartlar kararlaştırmaktadır. Ancak Yargıtay, sözleşmedeki yükümlülükleri ağırlaştıran bu tür ek protokollerin resmi şekilde yapılmaması halinde geçersiz olacağını kabul etmektedir.  Bu nedenle özellikle sonradan imzalanan ek cezai şart protokollerinin noter düzenleme şeklinde yapılması önem arz etmektedir.

2. Asıl Borca Bağlı Olmalıdır

Cezai şart fer’i nitelikte bir borçtur. Başka bir ifadeyle, geçerli bir asıl borcun bulunması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olması halinde, kural olarak cezai şart hükümleri de uygulanamaz hale gelecektir.

3. 3. Belirli ve Uygulanabilir Olmalıdır

Cezai şart miktarının açık, net ve belirlenebilir olması gerekir. Belirsiz veya uygulanması objektif olarak mümkün olmayan cezai şart hükümleri uyuşmazlık yaratmaktadır. Örneğin “yüklenici makul sürede teslim yapacaktır” şeklindeki ifadeler uygulamada ciddi ispat sorunlarına neden olmaktadır.

Fahiş Cezai Şart

Taraflar cezai şart miktarını serbestçe belirleyebilse de bu özgürlük sınırsız değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 182. maddesi gereği hâkim, fahiş gördüğü cezai şartı indirebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle:

• Daire bedelinin birkaç katı tutarında cezai şartlar,
• Ekonomik gerçeklikle bağdaşmayan aylık gecikme cezaları,
• Yükleniciyi aşırı derecede zarara uğratacak hükümler mahkemelerce indirime tabi tutulabilmektedir.

Nitekim Yargıtay bazı kararlarında ahlaka aykırı derecede ağır cezai şart hükümlerini tamamen geçersiz kabul etmiştir.  “Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, cezai şartın sözleşmeden elde edilecek menfaatin çok üstünde olduğu ve yüklenicinin ekonomik mahvına yol açacağı gerekçesiyle ahlaka aykırı bulunarak geçersiz sayıldığı kabul edilmiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/3357, K. 2023/3326, T. 16.10.2023.)

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartın Birlikte İstenebilmesi

Gecikme halinde hem cezai şart hem gecikme tazminatı olmak üzere 2 ayrı talebin birlikte ileri sürülebilmesi için bu konuda sözleşmede hüküm bulunması gerekmektedir. Aksi halde gecikme tazminatı istenebilmesi alacaklının gecikme cezasını aşan zararın bulunduğunu ve borçlunun kusurlu olduğunu ispatlaması gerekir.(Yargıtay 15. HD 08.03.2019 5290/1015)

Gecikme cezasının istenebilmesi için sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olmadıkça gecikmiş ifanın çekincesiz olarak kabul edilmemesi gerekir. Aksi halde cezai şart isteme hakkı düşer.(Yargıtay 6. HD 01.06.2022 4622/2983) Gecikmiş ifadan önce keşide edilen ihtarla gecikme cezası isteme hakkı saklı tutulmuş ise isteme hakkı düşmeyecektir.(Yargıtay 6. HD 09.03.2022 3586/1269) Yine sözleşmede cezai şart talep edebilmek için ihtirazi kayda gerek olmadığı kararlaştırılmış ise ya da ifadan önce alacaklının bu hakkını saklı tuttuğu anlamına gelecek davranışları mevcut ise sonradan yapılan teslimde çekince konulmamış olsa dahi cezai şart isteme hakkı düşmeyeceği için talep edilebilecektir.(Yargıtay 15. HD 10.11.2015 1567/5664)

Uygulamada En Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şarta ilişkin uyuşmazlıklar çoğunlukla şu başlıklarda ortaya çıkmaktadır:

• İnşaatın geç teslim edilmesi,
• Ruhsat veya iskân alınmaması,
• Sözleşmeye aykırı bağımsız bölüm teslimi,
• Ek protokollerin geçerliliği,
• Fahiş cezai şart iddiaları,
• Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu durumlarda taraf eksikliği,
• Sözleşmenin feshi halinde cezai şartın talep edilip edilemeyeceği.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart hükümleri, tarafların haklarını güvence altına alan önemli düzenlemelerdendir. Ancak bu hükümlerin geçerli ve uygulanabilir olması için resmi şekle uygun düzenlenmesi, açık ve belirli olması ve ölçülülük ilkesine aykırı olmaması gerekir.

Özellikle uygulamada sıkça karşılaşılan adi yazılı ek protokoller, fahiş cezai şart hükümleri ve belirsiz teslim süreleri taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve uyuşmazlıkların yürütülmesi sürecinde uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.