Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmenin İleriye ve Geriye Etkili Feshi ile Hukuki Sonuçları

Giriş

Türk borçlar hukukunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada en sık başvurulan ancak karmaşık yapısı nedeniyle en çok uyuşmazlık doğuran atipik (kanunda düzenlenmeyen) sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme, yüklenicinin (müteahhit) bir arsa üzerinde bina meydana getirme (eser borcu) ve arsa sahibinin de buna karşılık arsa paylarını devretme (mülkiyeti nakil borcu) taahhütlerini barındıran çift tipli karma bir sözleşmedir. Özellikle yüklenicinin edimini süresinde ifa etmemesi (temerrüt), projeye ve imar mevzuatına aykırı imalat yapması halinde sözleşmenin feshi kaçınılmaz hale gelmektedir.

Ancak bu sözleşmelerde fesih durumu klasik ani edimli borç ilişkilerinden farklılık gösterir. Süreç içinde arsa paylarının bir kısmı yükleniciye veya onun yönlendirdiği üçüncü kişilere devredilmekte, yüklenici de arsa üzerinde kalıcı yapısal değerler meydana getirmektedir. Dolayısıyla, fesih iradesinin ortaya çıkmasıyla birlikte sözleşmenin “geriye etkili” mi yoksa “ileriye etkili” mi sonuç doğuracağı, hem tarafların hak dengesi hem de tasfiye süreci açısından büyük önem arz etmektedir.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Hukuki Niteliği

Hukuki niteliği itibarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bünyesinde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) eser sözleşmesi hükümleri ile taşınmaz satış vaadi hükümlerini bir arada barındırır. Yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşmesi (TBK m. 123-125) veya işi ayıplı/eksik yapması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir.

Uygulamada ve doktrinde “fesih” terimi genellikle hem geçmişe etkili dönmeyi hem de geleceğe etkili fesihi kapsayacak şekilde geniş anlamda kullanılmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, uyuşmazlığın çözümünde adaleti ve hakkaniyeti sağlamak amacıyla iki farklı fesih türü benimsenmiştir:

• Geriye etkili fesih : Sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır.
• İleriye etkili fesih: Sözleşmeyi yapıldığı andan itibaren değil, fesih anından itibaren ileriye dönük olarak sona erdirir.

2. Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme) ve Sonuçları

Geriye etkili fesihte sözleşme ilişkisi baştan itibaren geçersiz hale gelir. Taraflar, sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşme öncesindeki hukuki durumlarına dönmekle yükümlüdür. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.

Hukuki Sonuçları:

• Mülkiyetin İadesi: Yüklenici adına tescil edilmiş olan arsa payları ve tapu kayıtları, yolsuz tescil hükmüne dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası ile arsa sahibine geri döner.
• Karşılıklı İade (Sebepsiz Zenginleşme): Taraflar aldıkları edimleri iade eder. Yüklenicinin arsa üzerinde meydana getirdiği imalatlar, arsa sahibinin malvarlığında bir zenginleşme yaratmışsa, yüklenici bu imalat bedelini TBK m. 77 vd. uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde (yapılan işin arsa sahibine sağladığı objektif fayda oranında) talep edebilir.
• Uygulama Alanı: Yüklenicinin inşaatı henüz başlangıç seviyesinde, kaba inşaat aşamasında veya çok düşük bir seviyede bırakıp terk etmesi durumunda kural olarak geriye etkili fesih hükümleri uygulanır. Bu durumda yüklenici, bağımsız bölüm veya arsa payı hak ediş iddiasında bulunamaz.

3. İleriye Etkili Fesih

Normal şartlarda eser sözleşmelerinde temerrüdün sonucu geriye etkili dönmedir. Ancak inşaatın büyük oranda tamamlandığı durumlarda sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılması, yüklenicinin emeği ve harcamaları dikkate alındığında Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağdaşmaz.

Hukuki Sonuçları:

• Mevcut İmalatın Korunması: Fesih tarihi itibarıyla o ana kadar yapılan fiziki yapı korunur ve yasal olarak tasfiye edilir.
• Oransal Pay Kazanımı: Inşaatın tamamlanma oranı teknik bilirkişi raporuyla tespit edilir. Yüklenici, gerçekleştirdiği bu fiziki gerçekleşme oranına denk gelen arsa payı veya bağımsız bölümün kendi adına tescilini talep etme hakkı kazanır.
• Arsa Sahibinin Hakları: Arsa sahibi, yüklenicinin eksik bıraktığı işlerin tamamlanma bedelini (nama ifaya izin veya tazminat), gecikme tazminatını (kira kaybı) ve eğer sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikmeye bağlı cezai şartı (TBK m. 179/2) yükleniciden talep edebilir.

4. İleriye ve Geriye Etkili Fesih Ayrımında İnşaatın Tamamlanma Oranı

Yargıtay’ın yerleşik kararlarında ileriye etkili fesih hükümlerinin uygulanabilmesi için en temel kıstas inşaatın fiziki tamamlanma oranıdır.

Yargıtay Kriteri: Genel kabul görmüş içtihatlara göre, inşaatın %90 ve üzerinde bir seviyeye getirilmiş olması halinde, arsa sahibinin geriye etkili fesih (dönme) talep etmesi hakkın kötüye kullanılması sayılır ve mahkemece ileriye etkili fesih kararı verilir.

Ancak bu oran mutlak bir matematiksel kural değildir. %90’ın altındaki bazı durumlarda da (örneğin %85-89 aralığında olup binanın fiilen kullanılabilir durumda olması, eksikliklerin önemsiz nitelikte olması) somut olayın özelliklerine, tarafların kusur durumuna ve dürüstlük kuralına göre ileriye etkili fesih uygulanabilmektedir. İmara aykırı, kaçak ve yasal hale getirilmesi imkansız bir imalatta ise oran ne olursa olsun ileriye etkili fesih uygulanamaz.

“25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK’nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı dikkate alındığında ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır. Ayrıca seviyenin %90 olduğunun anlaşılması halinde, uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilecek eksik ve ayıplı imalat bedelinin davalılarca mahkeme veznesine depo edilmesi neticesinde davanın reddine karar verilebileceği hususu da gözden kaçırılmamalıdır. Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır” (Yargıtay 23. HD. 04.03.2020 T. 2016/6059 E. 2020/1489 K.)

5. Üçüncü Kişilere Devredilen Bağımsız Bölümlerin Durumu

Uygulamada yüklenici, henüz inşaat aşamasındayken finansman sağlamak amacıyla kendisine düşmesi planlanan bağımsız bölümleri veya arsa payarını “topraktan satış” yoluyla üçüncü kişilere devretmektedir. Sözleşmenin feshi durumunda bu üçüncü kişilerin tapularının iptal edilip edilmeyeceği büyük bir hukuki problemdir.

• Alacağın Temliki Hükümleri: Yükleniciden taşınmaz veya pay satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu, TBK m. 183 uyarınca “alacağın temliki” hükümlerine tabidir. Üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan kişisel hakkını devralmıştır.
• İyiniyetin Korunmaması Kuralı: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin hukuki durumu artık otomatik olarak tapu iptal ve tescil sonucuna bağlanamaz; güncel yaklaşımda, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişi TMK m. 1023 uyarınca kural olarak korunur, ancak arsa sahibinin üçüncü kişinin taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih riskini bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat etmesi hâlinde bu koruma ortadan kalkar ve tapu iptal ve tescil istenebilir. Buna karşılık, kötü niyetin ispatlanamadığı hâllerde üçüncü kişinin kazanımı geçerliliğini sürdürür; arsa sahibinin başvurabileceği yol, kural olarak yükleniciye karşı sözleşmesel ve sebepsiz zenginleşmeye dayalı taleplerdir.

“Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir. “ (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 2024/1, K. 2025/2, T. 16.05.2025)

• İleriye Etkili Fesih Hali: Sözleşme ileriye etkili feshedilirse, yüklenicinin hak kazandığı orandaki bağımsız bölümlere isabet eden üçüncü kişi tapuları geçerliliğini korur; yüklenicinin hakkını aşan kısımlar ise iptal edilerek arsa sahibine tescil edilir.

6. Fesih Davalarında Temel Uyuşmazlık Konuları ve Yargılama Usulü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesine yönelik açılan davalarda mahkemelerin ve bilirkişilerin üzerinde durduğu temel uyuşmazlık noktaları şöyledir;

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, basit bir dönme iradesinin ötesinde, içinde gayrimenkul mülkiyetini, finansal yatırımları ve üçüncü kişilerin haklarını barındıran bir hukuki tasfiye sürecidir. Sözleşmenin ileriye mi yoksa geriye mi etkili sonuç doğuracağının tespiti; yüklenicinin emeğinin korunması ile arsa sahibinin mülkiyet hakkının muhafazası arasındaki hassas dengeye dayanır.

Sürecin hatasız yönetilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve özellikle tapu iptali gibi ağır mülkiyet sonuçlarıyla karşılaşılmaması adına, uyuşmazlığın ilk anından itibaren uzman hukuki destek alınması elzemdir.