I. GİRİŞ

Türkiye, başta deprem olmak üzere çeşitli doğal afet riskleriyle karşı karşıya bulunan ülkeler arasında yer almaktadır. Yapı stokunun önemli bir bölümünün ekonomik ve teknik ömrünü tamamlamış olması ve güvenli yapılaşma ihtiyacı, kentsel dönüşümü önemli bir kamu politikası haline getirmiştir. Bu kapsamda 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların dönüştürülmesine yönelik kapsamlı bir hukuki sistem oluşturulmuştur. Kanunun temel amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasıdır. Bununla birlikte kentsel dönüşüm uygulamaları yalnızca yapıların yenilenmesinden ibaret değildir. Süreç içerisinde yapıların tahliye ve yıkılması, taşınmazların yeniden değerlendirilmesi, maliklerin dönüşüm kararlarına katılması ve belirli şartlarda karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışa konu edilmesi mümkün olabilmektedir. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun, kamu yararı ile bireylerin Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurulmasını gerektirmektedir. 2023 yılında yapılan kanuni değişiklik ise bu denge bakımından önemli bir dönüm noktası olmuştur. Önceki dönemde uygulanan üçte iki çoğunluk sisteminden belirli dönüşüm uygulamaları bakımından salt çoğunluk sistemine geçilmesiyle karar alma süreci kolaylaştırılmış; buna karşılık dönüşüm kararına katılmayan maliklerin haklarının korunmasına ilişkin usuli güvencelerin önemi artmıştır. Bu çalışmada 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları; riskli yapı tespiti ve itiraz süreci; maliklerin karar alma mekanizması; salt çoğunluk sistemi; karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı ve bu işlemlerin yargısal denetimi, mülkiyet hakkı perspektifinden ele alınmaktadır.

II. 6306 SAYILI KANUNUN AMACI VE TEMEL KAVRAMLAR

6306 sayılı Kanun, afet meydana geldikten sonra ortaya çıkan zararların giderilmesinden ziyade, afet risklerinin önceden tespit edilmesi ve risk taşıyan yapı veya alanların dönüştürülmesi suretiyle can ve mal güvenliğinin sağlanmasını amaçlamaktadır. Bu yönüyle kanun, yalnızca yapıların yenilenmesini değil, taşınmazların yeniden değerlendirilmesini ve mevcut mülkiyet ilişkilerinin dönüşüm sürecine uyarlanmasını da mümkün kılan kapsamlı bir hukuki mekanizma oluşturmaktadır. Kanun bakımından üç temel kavram öne çıkmaktadır: riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı. Riskli yapı, bulunduğu alanın ayrıca riskli alan ilan edilmesine gerek olmaksızın, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı teknik ve bilimsel verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Riskli yapı uygulamasında esas olan münferit yapının teknik durumudur. Riskli alan ise tek bir yapıyı değil, belirli bir coğrafi alanı ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski bulunan alanların riskli alan olarak belirlenmesi mümkündür. Riskli alan kararı, münferit bir yapının dönüştürülmesine kıyasla daha geniş kapsamlı sonuçlar doğurabilmektedir. Rezerv yapı alanı ise doğrudan riskli olduğu tespit edilen bir yapı veya alanı ifade etmekten ziyade, kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alanı ifade etmektedir. Bu alanlar, dönüşüm sonucunda ortaya çıkabilecek yeni yerleşim ve yapılaşma ihtiyacının karşılanması bakımından işlev görmektedir. Dolayısıyla riskli yapı yapı ölçeğinde, riskli alan alan ölçeğinde, rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamalarında kullanılacak alan bakımından değerlendirilmelidir. Bu ayrım, uygulanacak hukuki prosedürün ve maliklerin hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi açısından önem taşımaktadır.

III. RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE MALİKLERİN İTİRAZ HAKKI

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin temel aşamalarından biridir. Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığı ya da ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığı teknik ve bilimsel esaslara göre belirlenmektedir. Tespit işlemi, kural olarak maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tarafından başlatılabilmekte ve lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmektedir. Bütün maliklerin birlikte başvurması zorunlu değildir. Bunun temel amacı, maliklerden bir kısmının dönüşüm sürecine katılmaması nedeniyle risk tespitinin tamamen engellenmesinin önüne geçilmesidir. Riskli yapı tespitinin maliklere bildirilmesi, itiraz hakkının kullanılabilmesi bakımından önemlidir. Güncel uygulamada bildirim, mevzuatta öngörülen özel usuller çerçevesinde gerçekleştirilmektedir. Maliklerin riskli yapı tespitine karşı on beş gün içerisinde itiraz etmeleri mümkündür. İtiraz, risk tespitinin teknik ve bilimsel esaslara uygun olup olmadığının yeniden incelenmesini sağlamaya yöneliktir. Süresinde yapılan itirazlar teknik heyet tarafından incelenmektedir. Böylece riskli yapı tespiti, yalnızca ilk raporu hazırlayan kuruluşun değerlendirmesine bırakılmamakta; itiraz halinde ayrıca teknik bir inceleme yapılmaktadır. Bununla birlikte teknik heyet incelemesi de yargısal denetime tabi olduğundan, riskli yapı tespitinin teknik nitelikte olması onu yargı denetiminin dışında bırakmamaktadır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte tahliye ve yıkım süreci gündeme gelmektedir. Bu aşama, maliklerin mülkiyet hakkı üzerinde doğrudan sonuç doğurduğundan, tespit işleminin teknik ve hukuki açıdan hukuka uygun olması büyük önem taşımaktadır.

IV. MALİKLERİN KARAR ALMA SÜRECİ VE SALT ÇOĞUNLUK SİSTEMİ

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde dönüşümün nasıl gerçekleştirileceğine ilişkin karar alınması, sürecin en önemli aşamalarından biridir. Kanunun önceki uygulamasında dönüşüm kararlarının alınabilmesi için maliklerin sahip oldukları hisseler oranında en az üçte iki çoğunluğunun sağlanması esas alınmaktaydı. Bu sistemde malik sayısından ziyade sahip olunan arsa payları önem taşımaktaydı. 2023 yılında yapılan değişiklikle birlikte belirli dönüşüm uygulamalarında salt çoğunluk sistemine geçilmiştir. Böylece üçte iki çoğunluk yerine, taşınmazdaki toplam payın yarısından fazlasını temsil eden maliklerin anlaşması yeterli hale getirilmiştir. Bu değişikliğin temel amacı, az sayıda malikin dönüşüm sürecini uzun süre engellemesinin önüne geçmek ve riskli yapıların daha hızlı dönüştürülmesini sağlamaktır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, salt çoğunluğun malik sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanmasıdır. Örneğin dört bağımsız bölüm bulunan bir yapıda bir malikin %40, diğer üç malikin %20’şer arsa payına sahip olması halinde, üç malikin birlikte hareket ederek %60 arsa payına ulaşması salt çoğunluğu oluşturacaktır. Buna karşılık maliklerin kişi sayısı bakımından çoğunlukta olması, arsa payı bakımından çoğunluk sağlanmadığı sürece tek başına yeterli değildir. Salt çoğunlukla alınabilecek kararlar yalnızca yeni binanın yapılmasıyla sınırlı değildir. Taşınmazların tevhit veya ifraz edilmesi, yeniden yapılandırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle değerlendirilmesi ve kanunda öngörülen diğer dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesi de söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle çoğunluk kararının içeriğinin açık ve belirli olması gerekir.

V. KARARA KATILMAYAN MALİKİN ARSA PAYININ SATIŞI

Salt çoğunluk sisteminin en önemli sonuçlarından biri, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hukuki durumudur. Kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payının satışa konu edilmesi mümkün olabilmektedir. Ancak bu sonuç, salt çoğunluk kararının alınmasıyla kendiliğinden doğmamaktadır. Öncelikle karara katılmayan malike alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin usulüne uygun şekilde bildirilmesi ve kendisine dönüşüm kararına katılabilmesi için gerekli imkanın tanınması gerekir. Böylece malike, payının satışa konu edilmesinden önce son bir kez dönüşüm sürecine katılma olanağı sağlanmaktadır. Malikin dönüşüm kararına katılmaması veya kendisine tanınan süreç içerisinde dönüşüm iradesini ortaya koymaması halinde arsa payının satışı gündeme gelebilmektedir. Satış sürecinde, salt çoğunluk kararını ve bildirim işlemlerini gösteren belgelerin yanı sıra taşınmazın değerine ilişkin belgelerin de sunulması gerekmektedir. Buradaki en önemli güvencelerden biri arsa payının gerçek ekonomik değerinin korunmasıdır. Karara katılmayan malikin payının rayiç değerinin altında bir bedelle satılmaması esastır. Değerleme yapılırken taşınmazın konumu, imar durumu, arsa payı, ekonomik niteliği ve emsal taşınmazlar gibi somut unsurların dikkate alınması gerekir. Dolayısıyla salt çoğunluk sistemi, çoğunluk iradesini güçlendirmekle birlikte, azınlıkta kalan malikin mülkiyet hakkının tamamen göz ardı edilmesine izin veren sınırsız bir mekanizma değildir. Kararın usulüne uygun alınması, malike etkili bildirim yapılması, dönüşüme katılma imkânı tanınması ve payın gerçek değerinin korunması gerekir.

VI. 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA YARGISAL DENETİM

6306 sayılı kanun kapsamında gerçekleştirilen riskli yapı tespiti, riskli alan kararı, tahliye, yıkım ve arsa payı satışları gibi işlemler, bireylerin mülkiyet hakkını doğrudan veya dolaylı biçimde etkileyebilmektedir. Bu nedenle söz konusu işlemlerin yargısal denetime tabi olması hukuk devleti ilkesinin gereğidir. Yargısal denetim yalnızca işlemin şeklen mevzuata uygun olup olmadığının incelenmesinden ibaret değildir. Özellikle riskli yapı tespitlerinde kullanılan teknik verilerin yeterliliği, riskli alan kararının bilimsel dayanağı, tahliye ve yıkım işlemlerinde usule uyulup uyulmadığı ve arsa payı satışında değerleme işleminin hukuka uygun olup olmadığı da incelenebilir. Riskli alan kararlarında ise alanın gerçekten kanunda öngörülen risk koşullarını taşıyıp taşımadığı, belirlenen sınırların bilimsel ve objektif verilere dayanıp dayanmadığı önem taşımaktadır. Danıştay kararlarında da riskli alan ilanının yeterli teknik ve bilimsel verilere dayanması gerektiği vurgulanmaktadır. Arsa payı satışlarında yargısal denetimin önemi ise daha da artmaktadır. Mahkeme tarafından yalnızca salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığının değil; karara katılmayan malike gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmadığının, kendisine dönüşüme katılma imkanı tanınıp tanınmadığının, payın değerinin mevzuata uygun biçimde belirlenip belirlenmediğinin ve somut olayda mülkiyet hakkına aşırı bir külfet yüklenip yüklenmediğinin de değerlendirilmesi gerekebilir. Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında dava süresi de işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Riskli yapı tespiti, riskli alan kararı, tahliye ve yıkım işlemleri ile arsa payı satışına ilişkin işlemler bakımından sürelerin başlangıcı farklılık gösterebileceğinden, her işlem kendi hukuki özellikleri içerisinde değerlendirilmelidir. Özellikle yapıların yıkılması veya arsa paylarının üçüncü kişilere devredilmesi gibi sonradan telafisi güç sonuçların doğabileceği durumlarda, şartları oluştuğu takdirde yürütmenin durdurulması talebi de önem taşımaktadır. Zira yalnızca dava açılabilmesi, geri dönülmesi güç sonuçların ortaya çıkmasını engellemek bakımından her zaman yeterli olmayabilir. Son olarak, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünün teknik değerlendirmeler içermesi nedeniyle bilirkişi incelemeleri de etkili yargısal denetimin önemli araçlarından biridir. Bilirkişi incelemesinin idarenin veya lisanslı kuruluşun raporunu tekrarlamakla sınırlı kalmaması ve uyuşmazlığı bağımsız, bilimsel ve teknik veriler ışığında değerlendirmesi gerekir. Yargısal denetimde genel olarak dört husus öne çıkmaktadır: yetki, şekil ve usul, sebep ve konu ile amaç ve ölçülülük denetimi. Özellikle mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde kamu yararı ile bireyin üzerinde bırakılan külfet arasında adil bir denge bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerekir.

VII. SONUÇ

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riskinin ortadan kaldırılması ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması bakımından önemli bir hukuki araçtır. Bununla birlikte kanun kapsamında gerçekleştirilen işlemler, bireylerin mülkiyet hakkı üzerinde önemli sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu yararı ile bireysel haklar arasında adil bir denge kurulması zorunludur. 2023 yılında üçte iki çoğunluk sisteminden salt çoğunluk sistemine geçilmesi, dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması bakımından önemli bir değişiklik meydana getirmiştir. Ancak çoğunluk iradesinin güçlendirilmesi, karara katılmayan maliklerin haklarının daha az korunması anlamına gelmemelidir. Aksine, çoğunluk kararının etkisinin artmasıyla birlikte azınlıkta kalan maliklere tanınan hukuki güvencelerin önemi de artmıştır. Bu nedenle karara katılmayan malikin arsa payının satışa konu edilmesi bakımından yalnızca salt çoğunluğun sağlanmış olması yeterli görülmemeli; kararın içeriğinin açık olması, gerekli bildirimlerin usulüne uygun yapılması, malike dönüşüme katılma imkânı tanınması ve arsa payının gerçek ekonomik değerinin korunması sağlanmalıdır. Bunun yanında riskli yapı tespiti, riskli alan kararı, tahliye ve yıkım işlemleri ile arsa payı satışları etkili bir yargısal denetime tabi olmalıdır. Bu denetim yalnızca şekli hukuka uygunlukla sınırlı kalmamalı; işlemlerin dayandığı teknik ve bilimsel veriler, idarenin yetki ve takdir sınırları, karar alma sürecindeki usuli güvenceler ve malike yüklenen külfetin ölçülülüğü de dikkate alınmalıdır. Sonuç olarak kentsel dönüşüm hukukunda temel mesele yalnızca dönüşümün hızlı biçimde gerçekleştirilmesi değildir. Asıl mesele, dönüşümün hukuk devleti, mülkiyet hakkı, ölçülülük ve etkili başvuru ilkelerine uygun güvenceler altında gerçekleştirilmesidir. Afet riskinin ortadan kaldırılması güçlü bir kamu yararı oluşturmakla birlikte, bu amacın gerçekleştirilmesi bireyin mülkiyet hakkının korunmasından bağımsız düşünülemez. Gerçek anlamda başarılı bir kentsel dönüşüm; güvenli yapılaşmayı sağlarken hak sahiplerinin mülkiyet hakkını koruyan, karar alma süreçlerini şeffaf ve denetlenebilir kılan ve çoğunluk ile azınlık arasındaki menfaat dengesini gözeten bir dönüşüm modelidir.